Agrarrecht 3/2002 - gekürzt -
OLG Naumburg, Urt. v. 2.12.1999 - 2 U (Lw) 21/99 - (55a/01)

Zum Sachverhalt:

Die Beklagte (und Widerklägerin) macht einen Räumungs- und Herausgabeanspruch aus einem Landpachtvertrag geltend [...]. Die Widerklägerin erwarn das Eigentum an dem landwirtschaftlichen Betrieb, zu dem die streitgegenständlichen Grundstücke gehören, auf Grund einer notariellen Vereinbarung vom Juli 1996 von einer L. und J. GbR und wurde am 10.11.1998 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Zu diesem Zeitpunkt waren die Widerbeklagten Pächter des Betriebes und der dazugehörenden Grundstücke. Die Widerbeklagten hatten den Formular-Landpachtvertrag am 15.6.1993 mit dem Voreigentümern geschlossen. Danach begann die Pachtzeit der Widerbeklagten am 01.10.1993 und sollte nach 12 Jahren am 30.09.2005 enden. Der von den Widerbeklagten zu zahlende jährliche Pachtzins betrug 11.000 DM zzgl. USt. Weiter war in dem Landpachtvertrag bestimmt [...]

"§ 15 Unterverpachtung
Der Pächter darf nur mit schriftlicher Erlaubnis des Verpächters die Nutzung der Pachtsache einem anderen überlassen, insbesondere das Grundstück unterverpachten. Das Gleiche gilt, wenn der Pächter die Pachtsache ganz oder teilweise einem landwirtschaftlichen Zusammenschluss zum Zwecke der gemeinsamen Nutzung überlassen will... § 17 Fristlose Kündigung
Der Verpächter kann den Pachtvertrag insbesondere fristlos kündigen, wenn der Pächter trotz schriftlicher Abmahnung und angemessen gesetzter Frist ... einen vertragswidrigen Gebrauch der Pachtsache (z.B. unzulässige Unterverpachtung) fortsetzt. Ferner kann der Verpächter fristlos kündigen, wenn der Pächter mit der jeweils fälligen Pachtzinszahlung oder eines nicht unerheblichen Teiles trotz erfolgter Mahnung länger als zwei Monate in Verzug ist." [...]

Mit Schreiben vom 27.2.1997 erklärte die Widerklägerin die Kündigung des Pachtverhältnisses zum 1.3.1997, da ihre Grundstücke - wie die Widerbeklagten einräumen - seit dem Abschluss des Landpachtvertrages vom 15.6.1993 im Wege eines Pflugtausches Dritten überlassen waren.

Aus den Gründen:

[...]

1.
Die Widerklägerin ist mit dem Erwerb des Eigentums an den streitgegenständlichen Grundstücken, der mit ihrer Eintragung im Grundbuch am 10.11.1998 erfolgte, auf der Verpächterseite in den Landpachtvertrag eingetreten (§ 571 Abs. 1, 593 B GBG). Die vor dem Eintritt in den Vertrag erklärte Kündigung der Widerklägerin vom 27.2.1997 ist mithin unwirksam. Den weiteren Schreiben der Widerklägerin, in der Zeit vom 9.3. bis 21.9.1998, kann aus dem gleichen Grunde keine wirksame Kündigung des Landpachtvertrag.
Ein Pächter überlässt eine Pachtsache nur dann unbefugt einem Dritten, wenn er zunächst den Besitz der Sache, d.h. die tatsächliche Sachherrschaft, erwirbt und die Sachherrschaft anschließend - ohne Erlaubnis des Verpächters - einem Dritten überträgt (§ 854 BGB). An dem Besitzerwerb der Widerbeklagten fehlt es, wenn die Pachtsache von den Voreigentümern der Widerklägerin Dritten überlassen wurde (vgl. Palandt-Putzo, BGB, 58. Aufl., § 549 Rdn. 3; BGH, WM 1968, 252, 253).

2.
Aus den vorstehenden Ausführungen folgt, dass die Widerklägerin auch mit ihrem Hilfsantrag leinen Erfolg hat. Sie hätte mit dem Hilfsantrag allenfalls dann Erfolg haben können, wenn die Klausel zu § 15 des Landpachtvertrages, die eine schriftliche Erteilung der Erlaubnis zum Pflugtausch vorsieht, nicht gegen § 8 AGBG verstieße, d.h. wirksam wäre, so dass der schriftliche Landpachtvertrag vom 15.6.1993 stillschweigend formlos geändert worden wäre (§ 305 BGB), als die Voreigentümer den Widerbeklagten abweichend von § 15 die mündliche Erlaubnis zum Pflugtausch erteilten. Unter dieser Voraussetzung wäre der der gesetzlichen Schriftform genügende Landpachtvertrag vom 15.6.1993 (§ 585 a Satz 1 BGB) in einem formlosen, auf bestimmte Zeit geschlossenen Vertrag geändert worden (§ 585 a Satz 2 BGB; vgl. BGHZ 50, 39, 43), der mit der Frist nach § 594 a BGB jederzeit ordentlich kündbar wäre. Indessen ist die Schriftformklausel zu § 15 des Landpachtvertrages mit § 9 AGBG vereinbar und daher unwirksam, so dass der schriftliche Landpachtvertrag mit der Erteilung der mündlichen Erlaubnis zum Pflugtausch nicht zu einem formlosen, nach § 594 a BGB kündbaren Vertrag wurde.