15.11 Der Bodenwert - Abfindungsanspruch im Bodenordnungsverfahren in den neuen Bundesländern

Quelle: Dr. Dippold, RdL 2/2001 - auszugsweise/gekürzt -

Die Verfahren zur Feststellung und Neuordnung der Eigentumsverhältnisse nach dem 8. Abschnitt des LwAnpG nehmen in der Praxis der Flurneuordnungsbehörden in Ostdeutschland einen besonderen Stellenwert ein. Bei der Zusammenführung von getrenntem Boden- und Gebäudeeigentum traten eine Vielzahl rechtlicher Problemstellungen auf. [...]

I. Anordnung von Verfahren

Der freiwillige Landtausch nach § 54 LwAnpG als ein dem Flurbereinigungsrecht entlehntes Instrumentarium setzt das Einverständnis der betroffenen Rechtsinhaber zur Regelung der neuen Eigentumsverhältnisse voraus.

Es liegt kein bodenordnerischer Anordnungsausschluss vor, wenn ein Beteiligter eine Geldabfindung für sein Grundeigentum von vornherein ablehnt. Ob das Bodenordnungsverfahren erfolgreich abgewickelt werden kann, wenn die Ermittlung von Tauschflächen negativ verläuft, bleibt offen. Unabdingbar für eine Verfahrensanordnung sei auch nicht, dass der Grundbesitz ausschließlich landwirtschaftlich genutzt werde. Der sachliche Geltungsbereich des § 64 LwAnpG bezieht sich in analoger Anwendung von § 1 FlurbG auf ländlichen Grundbesitz.

II. Abfindungsregelungen

Einem entscheidenden Gesichtspunkt im Rahmen von Bodenordnungsverfahren kommt der Abfindungsgestaltung, insbesondere im Zusammenhang mit der Bereitstellung von geeignetem Ersatzland, zu. Die gemäß den Empfehlungen des Bundeslandwirtschaftsministeriums zu der Zusammenführung von Boden- und Gebäudeeigentum nach § 64 LwAnpG vom 30.10.1992 enthaltene Regelung, wonach bei Nichtbereitstellung von wertgleichem Ersatzland oder Verweigerung des betroffenen Teilnehmers dann unter Heranziehung von § 49 FlurbG auch eine Geldabfindung möglich sei, wurde in der Literatur rechtsdogmatisch als mit dem Bodenrecht des LwAnpG und FlurbG unvereinbar qualifiziert. Eine unvermeidbare Geldabfindung ist anstelle der wertgleichen Landabfindung gemäß § 58 LwAnpG nur mit Zustimmung des Grundeigentümers zulässig. Dieser zwingende Abfindungsleitsatz engt den Gestaltungsfreiraum der Flurneuordnungsbehörden in der Praxis ein. Das BVerwG (RdL 2000, 93) hat in einer ausführlichen Begründung dargetan, dass grundsätzlich auch in Ermangelung ausreichender Tauschflächen der Grundeigentümer nicht gegen seinen Willen überwiegend oder vollständig in Land abgefunden werden dürfe.

III. Aspekte der Wertermittlung

Strittig ist die Problematik, nach welchen Bestimmungen und in welcher Art und Weise die Wertermittlung von Flächen in Bodenordnungsverfahren zu erfolgen hat. Weder das LwAnpG noch das FlurbG enthalten Regelungen über den Wert eines mit einem landwirtschaftlichen Gebäude in selbständigem Gebäudeeigentum bebauten Grundstücks und über das Verhältnis, in dem dieser Wert dem grundstücks- und Gebäudeeigentum zuzurechnen ist. Nach verbreiteter Meinung der ostdeutschen OVG ist die Reglungslücke durch entsprechende Anwendung der Vorschriften des SachenRBerG zu schließen. Nach § 68 SachenRBerG bemisst sich der Kaufpreis regelmäßig nach der Hälfte des Bodenwertes, d.h. gemäß dem immanenten Halbteilungsgrundsatz erhält der Gebäudeeigentümer und der Eigentümer des Grund und Bodens in Ansehung der Besonderheiten nach § 19 Abs. 2 Satz 3 LwAnpG (Abzugsbeträge insbesondere für Erschließung und Vermessung) eine bodenwertmässige Aufteilung. Die Anwendung der die Bewertung und Aufteilung betreffenden Normen des SachenRBerG erscheint auch im Lichte des Gleichbehandlungsprinzips als geboten. Die Bewertung des Grundstücks und damit auch die Bemessung der Landabfindung kann nicht davon abhängen, ob die Zusammenführung von getrenntem Eigentum an Grundstück und Haus in einem Verfahren nach dem SachenRBerG oder nach § 64 LwAnpG erfolgt. Das OVG Greifswald hat den jeweiligen Anwendungsumfang von Bewertungsvorschriften im Bodenordnungsverfahren tenormäßig präzisiert: soweit es einem Verfahren nach § 64 LwAnpG um die Wertermittlung der Fläche geht, die im Rahmen eines Verfahrens nach dem SachenRBerG Gegenstand der Zusammenführung wäre, sind die Grundsätze der §§ 19, 20 SachenRBerG anzuwenden. Soweit es um die Wertermittlung von Flächen geht, die als Abfindungsflächen (§ 58 Abs. 1 LwAnpG) diesen oder im Wege eines erweiterten Flurbereinigungsverfahrens mit einbezogen werden (§ 63 Abs. 3 LwAnpG), gelten die Wertermittlungsvorschriften des FlurbG.

Bei der Bewertung nach § 19 SachenRBerG stellt sich die Frage, welcher Grundstücksqualität der Zusammenführungsflächen beizumessen ist. Unstreitig ist, dass der Bewertung der mit Gebäuden oder Anlagen bebauten Grundstücke der Wert des Bodens für unbebaute, aber ihrer bauplanungsrechtlichen Einordnung (§§ 30 - 35 BauGB) entsprechende Grundstücke herangezogen werden soll. Bei mit Wohngebäuden bebauten Flächen ist grundsätzlich von Baulandqualität auszugehen. Bei Wirtschaftsgebäuden kann eine derartige Typisierung nicht zutreffen. Nach zutreffender Auffassung betrifft ein wesentlicher Teil der Bereinigungsfälle landwirtschaftliche Grundstücke im Außenbereich, die durch ehemalige LPG mit landwirtschaftlichen Gebäuden bebaut worden sind. Bei der Bodenwertermittlung muss dabei Rechnung getragen werden, dass es such zwar wegen ihrer faktischen Bebauung um baureife Grundstücke handelt, die aber wegen ihrer Lage im Außenbereich nach § 35 BauGB mit eingeschränkter Möglichkeit der Bebauung versehen sind. Es gibt demnach auch im Außenbereich Rohbauland im Sinne von § 4 Abs. 3 WertV. Der BGH relativiert mit dieser Kernaussage die Bestimmung des § 19 Abs. 3 Satz 2 SachenRBerG, dass entgegen verbreiteter Literaturmeinung als Mindestwert nicht generell der Rohlandpreis für Innenbereichsgrundstücke (§ 34 BauGB) zu verstehen sei.

Es liegt eine unsachgemäße Wertermittlung vor, wenn eine im Außenbereich nach § 35 BauGB mit einer Schafstallanlage bebaute Fläche lediglich als Ackerland bewertet wird und der Bebauung der Fläche zukommende Wert unberücksichtigt bleibt. Es sind für die Bemessung des Bodenwertes Vergleichswerte für bebautes Land im Außenbereich mit aufstehenden Wirtschaftsgebäuden heranzuziehen. Liegen keine Vergleichswerte vor, ist eine Pauschalierung und entsprechende Erhöhung des Wertes für landwirtschaftliche Nutzflächen unter Berücksichtigung ihres Verkehrswertes und des für Bauland in der näheren Umgang geboten. Soweit für Grundstücke Bodenrichtwerte nach § 196 BauGB vorliegen, soll gemäß § 19 Abs. 5 Satz 1 SachenRBerG der Wert des baureifen Grundstücks nach den Bodenrichtwerten bestimmt werden. ach Darlegung des OVG Greifwald vom 16.4.1999, GuG 2000, 242 wird durch diese Vorgehensweise bei der Ermittlungsmethode das Verfahren im Interesse der beteiligten vereinfacht und beschleunigt. Sind Anhaltspunkte dafür gegeben, dass die Bodenrichtwerte nicht den tatsächlichen Marktverhältnissen entsprechen oder aufgrund atypischer Lage und Beschaffenheit des Grundstücks als Ermittlungsgrundlage ungeeignet sind, muss aufgrund der Vergleichwertmethode oder auf andere Art und Weise der Bodenwert ermittelt werden. Im Rahmen der Bodenwertermittlung nach § 19 SachenRBerG kommt es nicht auf die tatsächliche bauliche Nutzung, sondern auf die bauplanungsrechtlich zulässige Nutzung an. im zur Entscheidung anstehenden Fall ging es um ein Stallgebäude im Außenbereich, das aufgrund seiner Eigenart nicht zu den privilegierten Gebäuden im sinne der § 35 Abs. 1 BauGB gehört. Da dem Grundstück keine Baulandqualität zugesprochen werden kann, ist von der Qualität des umliegenden nicht bebauten Landes unter Berücksichtigung des Bestandsschutzes für das Gebäude auszugehen. Bei einem Ausgangswert von 4 DM/qm für das angrenzende Gartenland ist aufgrund der baulichen Nutzung ein Zuschlag anzubringen, so dass der Bodenwert mit 7 DM/qm als zutreffend beziffert werden kann.

In einer Gerichtsentscheidung wird zur Art und Weise der Abfindung in Land im Rahmen von Bodenordnungsverfahren Stellung genommen. Die Lageabfindung soll, ebenso wie nach § 44 Abs. 4 FlurbG, in der Nutzungsart, Beschaffenheit, Bodengüte und Lage den alten Grundstücken entsprechen. Dies gilt insbesondere für die Art der Nutzung. Wenn in das Bodenordnungsverfahren Flächen eingebracht werden, die, weil die bauplanerischen Voraussetzungen und ihre Erschließung ausreichend gesichert sind, ohne weiteres Zutun Dritter baulich genutzt werden können, so besteht im Regelfall gemäß § 58 Abs. 1 LwAnpG ein Abfindungsanspruch in gleicher Art der Nutzung. Wenn eine in der Qualität entsprechende - hier baureife - Abfindungsfläche nicht zur Verfügung stehe, sei auch die Zuweisung eines wertgleichen Grundstücks mit minderer Nutzungsqualität möglich.

Fazit:

Wer einen Vermögensschaden meiden will, muss auf die Abfindung in Land gleicher Art/Wert/Beschaffenheit und Bodengüte bestehen und die Wertermittlung genau prüfen. Dort, wo die Ämter auch nach der bekannten Rechtsprechung noch "zwangsweise" mit geteiltem Bodenwert in Geld abgefunden haben, könnte ein Vermögensschadenersatz entstanden sein.

Ferner sei auf 2 wichtige Überlegungen verwiesen:

a) Wie der Bundesfinanzhof festgestellt hat - Az.: II R 21/02 vom 11.05.2005 und II R 62/03 vom 18.08.2005 - sind die Bodenrichtwerte bindend und einer gerichtlichen Prüfung regelmäßig nicht zugänglich, da es sich hier um von öffentlich-rechtlich eingereichteten Gutachterausschüssen ermittelten Werte handelt, die auch öffentlich bekannt gemacht sind.

b) Auch wenn kein verbindlicher Flächennutzungsplan vorliegt, sind z.B. Bodenrichtwerte vom Boden unter LPG-Gebäuden, die bei getrenntem Boden -/Gebäudeeigentum der LPG-Bauer oder dessen Erben geltend machen kann, i.d.R. als Sondergebiet Landwirtschaft (SOL) solche Bodenrichtwerte zu berücksichtigen, wenn der Bodeneigentümer beim Bodenordnungserfahren, das im Übrigen dem Sachenrecht – notariellen Vermittlungsverfahren vorgeht (§ 95 Sachenrechtsbereinigungsgesetz) – seinen Boden abgeben soll. Nach Flurbereinigungsgesetz, das im Bodenordnungsverfahren analog anzuwenden ist, hat der Bodeneigentümer ohnehin Anspruch auf 100 % gleichen Wertausgleich durch Boden – Landtausch – oder ggf. auch entsprechenden Geldabfindungsanspruch. Dieser Anspruch ist ein nach Artikel 14 GG geschützter Rechtsanspruch. Hier zu auch §§ 57, 59, 61 LwAnpG und § 95 Sachenrechtsbereinigungsgesetz. Prof. Weiß, in „Recht der Landwirtschaft“ Heft 11/1997, Heft 4/2005.

Der sogenannte Halbteilungsgrundsatz ist danach im Bodenordnungsverfahren verfassungswidrig, da im LwAnpG hierfür keine Rechtsgrundlage vorliegt, sondern analog nach FlurBerG der volle Wert zu ersetzen ist.