Die Rechtswidrigkeit des Teilungsmodells nach Sachenrechtsbereinigungsgesetz bei Bodenordnungsverfahren bzw. Flurneuordnungsverfahren nach LwAnpG bzw. Flurbereinigungsgesetz Enteignet fühlen sich nicht selten die Bauern/Bodeneigentümer, wenn sie im Rahmen von Bodenordnungsverfahren oder Flurbereinigung ihren Boden zum ½ oder ¼ Preis nach Sachenrechtsbereinigungsgesetz abgeben sollen. Zumindest als gesetzwidrige Teilenteignung muß diese Handhabung schon gewertet werden, so daß auch Fragen der Haftung geprüft werden müßten (siehe Dokumentation II, Seite 379 ff.).

Nachfolgend ein Beitrag aus der Fachzeitschrift "Recht der Landwirtschaft" vom November 1997, wonach der Bodeneigentümer ungeschmälert wertgleich abzufinden ist.

RECHT DER LANDWIRTSCHAFT

ZEITSCHRIFT FÜR LANDWIRTSCHAFTS- UND AGRARUMWELTRECHT

HERAUSGEBER Staatssekretär i. R. Dr. Ekhard Koch

49. Jahrgang ISSN 0486-1469 November 1997

A. ABHANDLUNGEN Teilungsmodell zur Neuordnung von Eigentumsverhältnissen an Grundstücken von Prof. Dr Erich Weiß, Bonn

Die Leitlinien zur Neuordnung der Eigentumsverhältnisse an Grund und Boden schreiben nach § 53 des Landwirtschaftsanpassungsgesetzes (LwAnpG) vor, daß aufgrund des Ausscheidens von Mitgliedern aus der LPG oder der eingetragenen Genossenschaft, der Bildung einzelbäuerlicher Wirtschaften oder zur Wiederherstellung der Einheit von selbständigem Eigentum an Gebäuden, Anlagen sowie Anpflanzungen und Eigentum an Grund und Boden auf Antrag eines Beteiligten die Eigentumsverhältnisse an Grundstücken unter Beachtung der Interessen der Beteiligten neu zu ordnen sind. Dies gilt entsprechend, wenn genossenschaftlich genutzte Flächen vom Eigentümer gekündigt und zur Bildung oder Vergrößerung bäuerlicher Einzelwirtschaften verpachtet werden.

I. Landwirtschaftsanpassungsgesetz

Die erforderliche Neuordnung der Eigentumsverhältnisse erfolgt durch einen freiwilligen Landtausch oder, wenn dieser nicht zustande kommt, durch ein von der zuständigen Flurneuordnungsbehörde, einem unter Beleihung mit hoheitlichen Befugnissen, ausgenommen die Maßnahmen nach § 55 Abs. 2, § 61 Abs. 1 und 3 sowie § 61 a Abs. 3 LwAnpG, beauftragten gemeinnützigen Siedlungsunternehmen oder anderen geeigneten Stellen angeordnetes Bodenordnungsverfahren. Für das Bodenordnungsverfahren nach den Vorschriften der §§ 56 bis 61 a LwAnpG gilt ausdrücklich der Landabfindungsgrundsatz (§ 58 LwAnpG), daß jeder Teilnehmer für die von ihm abzutretenden Grundstücke durch Land von gleichem Wert abgefunden werden muß, die Landabfindung soll dabei in der Nutzungsart, Beschaffenheit, Bodengüte und Lage seinen alten Grundstücken entsprechen. Selbstverständlich kann jedoch ein Teilnehmer mit seiner Zustimmung statt in Land überwiegend oder vollständig in Geld abgefunden werden. Dies alles bedingt eine sachgerechte Wertermittlung.

Weiterhin beachtlich für die nachfolgenden Ausführungen sind die gesetzlichen Verweise in den Vorschriften des § 60 LwAnpG, wonach für das Rechtsbehelfsverfahren die Vorschriften des Zehnten Teils des FlurbG sinngemäß anzuwenden sind, und des § 63 Abs. 2 LwAnpG, wonach für die Feststellung und Neuordnung der Eigentumsverhältnisse im übrigen, also offensichtlich soweit das LwAnpG selbst keine diesbezüglichen Vorschriften enthält, die Vorschriften des FlurbG sinngemäß anzuwenden sind. Die Bedeutung der Vorschrift, das FlurbG ist sinngemäß anzuwenden, erscheint hierbei noch näher klärungsbedürftig. Inder Bodenordnungsgesetzgebung des Landes Nordrhein-Westfalen sind zwei vergleichbare Beispiele bekannt. In dem Gemeinschaftswaldgesetz heißt es in § 27, zum Verfahren der Zusammenlegung von Waldgenossenschaften und Gesamthandsgemeinschaften, auf die Zusammenlegung, das Verfahren und das Kostenwesen sind das FlurbG, das Ausführungsgesetz zum Flurbereinigungsgesetz und das Gesetz über Kosten- und Abgabenfreiheit in Flurbereinigungsverfahren entsprechend anzuwenden, soweit dieses Gesetz nichts Abweichendes bestimmt. Der Begründung hierzu mit seinen Verweisungen auf die Gemeinheitsteilungsordnung sowie dem saarländischen Gehöferschaftsgesetz und niedersächsischen Realverbandsgesetz ist unzweifelhaft zu entnehmen, daß das FlurbG für diese speziellen Anwendungsgebiete im Detail, d. h. einschließlich der dazu seit Jahrzehnten ergangenen Rechtsprechung, gilt, daß aber der Landesgesetzgeber aus grundgesetzlichen Erwägungen heraus nicht in der Lage war, das Bundesrecht des FlurbG kraft eigener Gesetzgebungskompetenz formal, d. h. direkt, in eigenes Landesrecht auszuweiten. Das LwAnpG ist ursprünglich am 29.6.1990 von der Volkskammer der DDR verabschiedet und für das eigene Hoheitsgebiet verkündet worden. Den nachfolgenden Verträgen zur Einigung Deutschlands ist dazu nichts Weitergehendes zu entnehmen. Offensichtlich geht auch der Bundesminister für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten bei seinen Empfehlungen zur Zusammenführung von Boden- und Gebäudeeigentum nach § 64 LwAnpG vom 30.10.1992 von diesem Sachstand aus. Würde man gleichwohl diese strikte Bindung der spezialgesetzlichen Bodenordnungsaufgabe vom FlurbG ohne gleichwertigen bzw. gleichartigen Ersatz lockern oder vollständig lösen, so entzöge man damit in genau diesem Umfang den jeweils zuständigen Bodenordnungsbehörden die gesetzliche Grundlage für ihr rechtsstaatliches Handeln bei der Erfüllung ihrer speziellen hoheitlichen Bodenordnungsaufgaben. Staatliche Willkür könnte und müßte dann wohl an deren Stelle insoweit Einzug halten. Dieses sollte und kann man aber weder den betroffenen Bürgern noch den ausführenden staatlichen Verwaltungen oder gar den Gerichten zumuten.

Als Sonderfall der Bodenordnung nach dem LwAnpG zählt offenbar entsprechend der Gesetzessystematik die Aufgabe, das Eigentum an den Flächen, auf denen aufgrund eines durch Rechtsvorschriften der früheren DDR geregelten Nutzungsrechts Gebäude und Anlagen errichtet wurden, die in selbständigem Eigentum der LPG oder Dritten stehen, auf Antrag des Eigentümers der Fläche oder des Gebäudes und der Anlagen in allgemeine BGB-konforme Eigentumsverhältnisse zu überführen (§ 64 LwAnpG). Bei der dafür erforderlichen Wertermittlung wird im Falle von mit den Eigenheimen bebauten Grundstücken unter Würdigung der beiderseitigen Verhältnisse auf seiten des Grundeigentümers die Belastung seines Grundstücks durch fremdes Eigentum an Gebäuden und Anlagen, auf seiten des Eigentümers von Gebäuden und Anlagen die eingeschränkte Verkehrsfähigkeit seiner Rechtsposition, in der Regel die Teilung des Bodenwertes und der daraus erzielbaren Verzinsung zum maßgeblichen Wertermittlungsstichtag des Verfahrens, empfohlen (Teilungsmodell). Unter gewissen Voraussetzungen sind hier Abweichungen möglich.

ll. Baugesetzbuch

Durch eine Umlegung nach den § 45 ff. des Baugesetzbuchs (BauGB) können im Geltungsbereich eines Bebauungsplans und innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zur Erschließung oder Neugestaltung bestimmter Gebiete bebaute oder unbebaute Grundstücke in der Weise neugeordnet werden, daß nach Lage, Form und Größe für die bauliche oder sonstige städtebaulich motivierte Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen. Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile kann eine Umlegung durchgeführt werden, wenn sich aus der Eigenart der näheren Umgebung hinreichende Kriterien für die Neuordnung der Grundstücke ergeben.

Die jeweilige Gemeinde hat diese Umlegung nach § 46 Abs. 1 BauGB in eigener Verantwortung anzuordnen und durchzuführen, wenn und sobald sie zur Verwirklichung eines Bebauungsplans erforderlich ist. Die Regierungen der Bundesländer können nach § 46 Abs. 2 BauGB durch Rechtsverordnung bestimmen, daß von der Gemeinde Umlegungsausschüsse mit selbständigen Entscheidungsbefugnissen für die Durchführung der Umlegung gebildet werden. Die Gemeinde kann nach § 46 Abs. 4 BauGB ihre Befugnis zur Durchführung der Umlegung auch auf die Flurbereinigungsbehörde oder eine andere geeignete Behörde übertragen.

Auch für die Umlegung nach den § 45ff. BauGB schreibt der Gesetzgeber vor, daß den Grundeigentümern des Verfahrensgebiets aus der Verteilungsmasse entsprechend den nach § 57 (Verteilung nach Werten) oder § 58 (Verteilung nach Flächen) BauGB errechneten Anteilen dem Umlegungszweck entsprechend nach Möglichkeit Grundstücke in gleicher oder gleichwertiger Lage wie die eingeworfenen Grundstücke zuzuteilen sind. Dabei ergibt sich die Verteilungsmasse nach § 55 BauGB aus der Umlegungsmasse (rechnerische Vereinigung der im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke nach ihrer Fläche) abzüglich der Flächen, die nach dem Bebauungsplan innerhalb des Umlegungsgebiets festgesetzt sind als örtliche Verkehrsflächen für Straßen, Wege einschließlich Fuß- und Wohnwege und für Plätze sowie für Sammelstraßen, außerdem Flächen für Parkplätze, Grünanlagen einschließlich Kinderspielplätzen und Anlagen zum Schutz gegen schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des BImSchG, soweit sie nicht schon Bestandteil der vorstehend genannten Verkehrsanlagen sind, sowie Regenklär- und Regenüberlaufbecken. wenn die Flächen überwiegend den Bedürfnissen der Bewohner des Umlegungsgebiets dienen sollen. Die Bestimmung der den beteiligten Grundeigentümern an der Verteilungsmasse nach § 56 BauGB zustehenden Anteile (Sollanspruch) erfolgt sodann entsprechend dem Verhältnis des Wertes oder der Fläche, in dem die alten Grundstücke vor der Umlegung zueinander gestanden haben. Dafür ist der Maßstab von der Umlegungsstelle nach pflichtgemäßem Ermessen unter gerechter Abwägung der Interessen der Beteiligten je nach Zweckmäßigkeit einheitlich festzulegen. Soweit es dann unter Berücksichtigung des Bebauungsplans und sonstiger baurechtlicher Vorschriften gleichwohl nicht möglich ist, die so bestimmten Anteile tatsächlich zuzuteilen, findet ein Ausgleich in Geld entsprechend dem gesetzlichen Verweis auf den Zweiten Abschnitt des Fünften Teils des BauGB (§ 59 Abs. 2 BauGB), also nach den Enteignungs- und Entschädigungsvorschriften. statt. Selbstverständlich kann auch in der Umlegung ein Grundeigentümer mit seinem Einverständnis in Geld abgefunden werden.

Weiterhin außerordentlich beachtlich ist im Gesamtzusammenhang, daß nach den §§ 56 und 57 BauGB der Verkehrswert des Einwurfgrundstücks den Ausgangspunkt für die Bemessung der Naturalzuteilung bildet. Der Verkehrswert ist nach §194 BauGB mit seinen wertbestimmenden Faktoren definiert. Die aufgrund des § 199 Abs. 1 BauGB erlassene Wertermittlungsverordnung (WertV) bezeichnet in § 2 WertV als Gegenstand der Wertermittlung das Grundstück oder ein Grundstücksteil einschließlich seiner Bestandteile, wie Gebäude, Außenanlagen und sonstige Anlagen sowie des Zubehörs. Nach § 60 Satz 1 BauGB ist jedoch für bauliche Anlagen, Anpflanzungen und sonstige Einrichtungen nur eine Geldabfindung zu gewähren, wobei auch in diesem Zusammenhang der Verweis auf den Zweiten Abschnitt des Fünften Teils des BauGB (§ 60 Satz 2 BauGB), also auf die Enteignungs- und Entschädigungsvorschriften. beachtlich ist.

Offenbar ist also der Verkehrswert im Sinne der §§ 56 und 57 BauGB nicht identisch mit dem Verkehrswert nach § 194 BauGB i. V. m. § 2 WertV, wenn das Umlegungsgrundstück mit Nutzungseinrichtungen der in § 60 BauGB genannten Art versehen ist. Der nach § 194 BauGB i. V. m. § 2 WertV ermittelte Verkehrswert umschließt den Bodenanteil (Verkehrswert im Sinne der §§ 56 und 57 BauGB) und die Nutzungseinrichtungen im Sinne des § 60 BauGB. Aus der Vorschrift des § 60 Satz 1 BauGB folgt dementsprechend, daß nur dieser Bodenanteil an dem Naturalverfahren der §§ 56 bis 59 BauGB teilnimmt.

Der Bodenwert im städtebaulichen Umlegungsverfahren ist danach der Anteil des Grund und Bodens am Verkehrswert eines Grundstücks bei legal zulässiger und lagegemäßer Nutzbarkeit (planungsadäquate Nutzbarkeit), gegebenenfalls mit der Fiktion, daß (andere) wesentliche Bestandteile, ausgenommen die mit dem Grund und Boden auf Dauer verbundenen subjektiv-dinglichen Rechte (Grunddienstbarkeiten) und die öffentlichen Lasten (Baulasten), nicht vorhanden wären. Beispielsweise die Erbbaurechte und andere selbständig verkehrsfähige Rechte, wie vergleichsweise auch die früheren LPG-Nutzungsrechte, die anläßlich des Beitritts der neuen Bundesländer übergeleitet worden sind, zählen nicht zu diesen vorstehend genannten subjektiv-dinglichen Rechten.

Ill. Flurbereinigungsgesetz

Ländlicher Grundbesitz kann durch Maßnahmen nach dem Gesetz zur Verbesserung der Produktions- und Arbeitsbedingungen in der Land- und Forstwirtschaft sowie zur Förderung der allgemeinen Landeskultur und der Landentwicklung neu-geordnet werden (§ 1 FlurbG). Dabei ist das Flurbereinigungsgebiet unter Beachtung der jeweiligen Landschaftsstruktur neu zu gestalten, wie es den gegeneinander abzuwägenden Interessen der Beteiligten sowie den Interessen der allgemeinen Landeskultur und der Landentwicklung entspricht und wie es das Wohl der Allgemeinheit erfordert. Die Feldmark ist neu einzuteilen und zu zersplitterter oder unwirtschaftlich geformter Grundbesitz nach neuzeitlichen betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten zusammenzulegen und nach Lage, Form und Größe zweckmäßig zu gestalten; Wege, Straßen, Gewässer und andere gemeinschaftliche Anlagen sind zu schaffen, bodenschützende sowie - verbessernde und landschaftsgestaltende Maßnahmen vorzunehmen und alle sonstigen Maßnahmen zu treffen, durch welche die Grundlagen der Wirtschaftsbetriebe verbessert, der Arbeitsaufwand vermindert und die Bewirtschaftung erleichtert werden. Maßnahmen der Dorferneuerung können durchgeführt werden und die rechtlichen Verhältnisse sind zu ordnen (§ 37 Abs. 1 FlurbG). Dazu stellt die Flurbereinigungsbehörde im Benehmen mit dem Vorstand der Teilnehmergemeinschaft, einer Körperschaft des öffentlichen Rechts, als Trägerin der vorstehend genannten Maßnahmen, der alle betroffenen Teilnehmer (Grundeigentümer und Erbbauberechtigte) des Verfahrensgebiets angehören, einen Plan über die gemeinschaftlichen und öffentlichen Anlagen (Wege- und Gewässerplan mit landschaftspflegerischem Begleitplan) auf, der unter Beteiligung der Träger öffentlicher Belange von der oberen Flurbereinigungsbehörde festgestellt und damit hinsichtlich sämtlicher öffentlich-rechtlicher Beziehungen realisierbar wird (§ 41 FlurbG).

Für die Regelflurbereinigung gilt nach § 44 Abs. 1 FlurbG entsprechend der konkretisierten Eigentumsgewährleistung nach Art. 14 GG, daß jeder Teilnehmer für seine alten Grundstücke unter Berücksichtigung der notwendigen Landabzüge für die gemeinschaftlichen Anlagen und im verhältnismäßig geringen Umfang für die öffentlichen Anlagen (§ 47 FlurbG) mit Land von mindestens gleichem Wert abzufinden ist. Bei der Bemessung dieser Landabfindung sind die im gesonderten Wertermittlungsverfahren nach den §§ 27 bis 33 FlurbG ermittelten Werte zugrunde zu legen. Maßgebend ist dabei der Zeitpunkt, in dem der neue Rechtszustand an die Stelle des bisherigen tritt (§ 61 Satz 2 FlurbG). In den Fällen der vorläufigen Besitzeinweisung nach § 66 Abs. 1 Satz 1 FlurbG ist der Zeitpunkt maßgebend, in dem diese wirksam wird. Außerdem sind bei dieser Landabfindungsgestaltung die betriebswirtschaftlichen Verhältnisse aller Teilnehmer gegeneinander abzuwägen und alle Umstände zu berücksichtigen, die auf den Ertrag, die Benutzung und die Verwertung der Grundstücke wesentlichen Einfluß haben (§ 44 Abs. 2 FlurbG). Nur unvermeidbare Mehr- und Minderausweisungen von Land sind ohne Zustimmung in Geld auszugleichen (§ 44 Abs. 3 Satz 2 FlurbG). Selbstverständlich kann auch in diesem Verfahren ein Teilnehmer mit seiner Zustimmung statt in Land ganz oder teilweise in Geld abgefunden werden (§ 52 Abs.1 FlurbG).

In seiner Kernvorschrift bestimmt das FlurbG, daß die Abfindung für Land in Land gegeben werden muß. Als wertgleich gilt eine Landabfindung nur dann, wenn der Wert des gesamten neuen Grundeigentumsbestandes trotz der gesetzlich zulässigen Landabzüge nach § 47 FlurbG, also im erzielbaren Ertrag sowie in den Benutzungs- und Verwertungsmöglichkeiten, noch mindestens dem Wert des gesamten alten Grundeigentumsbestandes entspricht. Als sachliches Prüfungskriterium gilt dabei, daß stets die gesamten Flächen des neuen Bestandes den gesamten Flächen des alten Bestandes gegenüberzustellen sind, und zwar nur der Boden. Die Pachtverhältnisse und die sonstigen Rechte sind gesondert nach den §§ 69, 70 und 49 FlurbG zu behandeln, ebenso die wesentlichen Bestandteile nach den §§ 49,50 und 85 FlurbG. Eine Minderausweisung in Land ist dabei dann nicht unvermeidbar, wenn sie durch eine andere Einteilung des Flurbereinigungsgebietes, die der gesetzlichen Forderung nach einer großräumigen Gliederung Rechnung trägt, vermieden werden kann. Dabei muß gegebenenfalls in Kauf genommen werden, daß das erstrebte Ziel der Zusammenlegung bei einem einzelnen Beteiligten nicht voll erreicht wird. Nur wenn die Ziele der Flurbereinigung insgesamt bei einer anderen Zuteilung objektiv nicht erreicht werden können, ist die Flurbereinigungsbehörde ermächtigt, von einer vollständigen Landabfindung abzusehen. Sie darf aber einem einzelnen Beteiligten nur dann eine Minderabfindung ausweisen, wenn die bei der Gestaltung des Flurbereinigungsgebietes zu wahrenden Interessen der Mehrheit der Beteiligten an einer zweckmäßigen Flurbereinigung eine andere Lösung nicht zulassen oder erheblich erschweren. Nur in dieser Begrenzung ist die Vorschrift des § 44 Abs. 3 Satz 2 FlurbG mit Art. 14 GG vereinbar. Es darf sich also immer nur um planungstechnisch bedingte, geringfügige Spitzenausgleiche unter Beachtung der Vorschrift des § 7 Abs. 1 Satz 2 FlurbG handeln, wonach ein Flurbereinigungsgebiet bereits vorab so abzugrenzen ist, daß der Zweck dieser Flurbereinigung auch möglichst vollkommen erreicht werden kann.

In bezug auf den Wertermittlungsstichtag bleibt hier nur darauf hinzuweisen, daß der Gesetzgeber mit der grundlegenden Novelle zum FlurbG im Jahre 1976 die ständige Rechtsprechung des BVerwG übernahm, gleichwohl aber die neue gesetzliche Regel nach § 61 Satz 2 FlurbG (Ausführungsanordnung) noch immer die praktisch-statistische Ausnahme darstellt und statt dessen deren Ausnahme nach § 66 Abs. 1 Satz 1 FlurbG (Besitzeinweisung) noch immer regelmäßig praktiziert wird. Hinzu kommen spezielle und eng auszulegende Schutzvorschriften für bestimmte privilegierte Flächen (§ 45 FlurbG), die zwar uneingeschränkt in ein allgemeines Flurbereinigungsverfahren einbezogen werden können, für die aber in der Regel keine wertgleiche Landabfindung an anderer Stelle gegeben werden kann. Die Hof- und Gebäudeflächen, Gärtnereien, Fischteiche usw. dürfen nur verändert werden, wenn der Zweck der allgemeinen Flurbereinigungsaufgabe in anderer Weise nicht erreicht werden kann; in besonderen Fällen ist dabei ausdrücklich die Zustimmung der Eigentümer erforderlich. Ergänzt werden diese Vorschriften durch entsprechende Schutzvorschriften für sonstige Berechtigte (§ 49 FlurbG), denn wenn es der Zweck einer allgemeinen Flurbereinigung erfordert, können auch Dienstbarkeiten, Reallasten und Erwerbsrechte an einem Grundstück sowie persönliche Rechte, die zum Besitz oder zur Nutzung eines Grundstücks berechtigen oder die Benutzung eines Grundstücks beschränken, aufgehoben werden; hiervon ausgenommen sind lediglich die Grundpfandrechte (§ 68 FlurbG) und die Pachtrechte (§§ 70 und 71 FlurbG). Nach dem allgemeinen Surrogationsgrundsatz des § 68 FlurbG gehen die Rechte und Rechtsverhältnisse an den alten Grundstücken mit Ausnahme der örtlich gebundenen öffentlichen Lasten auf die meist an anderer Stelle ausgewiesenen Landabfindungen üben.

Der Kreis der aufhebbaren Rechte in der allgemeinen Flurbereinigung entspricht insoweit dem der Vorschrift des § 10 Nr.2 Buchst. d FlurbG; ausgenommen von dieser Regelung ist danach ausdrücklich das Eigentumsrecht an Grundstükken'. Hinsichtlich der Abfindungsgestaltung gilt dabei, daß für Rechte, die durch eine allgemeine Flurbereinigung entbehrlich werden, keine Abfindung gewährt wird. Werden solche aufgehobenen Rechte nicht entbehrlich, sind die Berechtigten entweder in Land, durch gleichartige Rechte oder mit ihrer Zustimmung in Geld abzufinden. Ist jedoch eine Abfindung in Land oder durch gleichartige Rechte unmöglich oder mit dem Zweck der allgemeinen Flurbereinigungsaufgabe nicht vereinbar, so sind die Berechtigten auch ohne ihre ausdrückliche Zustimmung in Geld abzufinden. Für die Abfindungsgestaltung bei wesentlichen Bestandteilen gilt für die allgemeine Flurbereinigung im Detail entsprechendes: Obstbäume, Beerensträucher, Rebstöcke, Hopfenstöcke, Bodenaltertümer, Kulturdenkmale sowie Bäume, Feldgehölze und Hecken, deren Erhaltung aus Gründen des Naturschutzes und der Landschaftspflege oder aus anderen Gründen geboten ist, hat der Empfänger der Landabfindung zu übernehmen (§ 50 Abs. 1 FlurbG). Dabei hat die Teilnehmergemeinschaft den bisherigen Eigentümer für die vorstehend genannten Bestandteile in Geld abzufinden; sie kann vom Empfänger der Landabfindung eine angemessene Erstattung verlangen. Die Teilnehmer können mit Zustimmung der Flurbereinigungsbehörde anderes vereinbaren (§ 50 Abs. 2 FlurbG). Dem entspricht auch, daß der Wert dieser Bestandteile nicht im Bodenwert der Grundstücke zu berücksichtigen ist. Die Obstbäume usw. sind daher auch als wesentliche Bestandteile von Grundstücken nach § 28 Abs. 2 FlurbG, soweit erforderlich, also falls ein Wechsel des Berechtigten geplant ist, in ihrem Wert besonders zu ermitteln. Der Anspruch auf "Baumentschädigung" ist hiernach ein Abfindungsanspruch eigener Art; dieser ist nicht aus der Verteilungsmasse, sondern über die Ausführungskosten zu befriedigen. Er richtet sich nur auf Geld, nicht etwa auf Bäume von gleichem Wert. Für andere nicht unter § 50 Abs. 1 FlurbG fallende wesentliche Bestandteile von Grundstücken, insbesondere für Gebäude und bauliche Anlagen, ist, soweit erforderlich, der bisherige Eigentümer oder der sonst Berechtigte gesondert abzufinden, und zwar in gleichartigen Bestandteilen, in Landzulagen oder hilfsweise in Geld. Dies erklärt auch hier die besonderen Wertermittlungsvorschriften des § 28 Abs. 2 FlurbG, insbesondere aber des § 29 Abs. 3 und 4 FlurbG. Das FlurbG lehnt sich bei diesen Vorschriften nach Inhalt und Ausdruck genau an die des BauGB an.

IV. Folgerungen für Teilungsmodell

Aus den vorstehenden Ausführungen wird deutlich, daß der Landabfindungsgrundsatz bei Bodenordnungsmaßnahmen nach dem LwAnpG (§ 53 ff.), nach dem BauGB (§ 45 ff.) und nach dem FlurbG, ausgenommen die Unternehmensflurbereinigung (§ 87 ff. FlurbG),jeweils uneingeschränkt von Berechtigungen an wesentlichen Bestandteilen und Rechten zu realisieren ist; aus den Berechtigungen an wesentlichen Bestandteilen sowie aus den Rechten an Grundstücken resultieren die Abfindungsansprüche eigener Art, die auch jeweils gesondert zu befriedigen sind. Genau dafür enthalten die genannten Bodenordnungsgesetze jeweils deutlich voneinander abgesetzte Abfindungsvorschriften für den Grund und Boden sowie für die Berechtigungen an wesentlichen Bestandteilen und für die Rechte an den Grundstücken. Die jeweiligen Wertermittlungsvorschriften strukturieren deshalb vorbereitend die entsprechenden Wertermittlungsmethoden und -maßstäbe bereits entsprechend. An keiner Stelle dieser Gesetzesvorschriften oder der entsprechenden gesetzgeberischen Beratungsmaterialien findet sich auch nur ein Hinweis darauf, daß von Amts wegen zwangsweise, also ohne die ausdrückliche Zustimmung des jeweiligen Grundeigentümers, irgendwelche Landabfindungsansprüche mit Abfindungsansprüchen, die aus Berechtigungen an wesentlichen Bestandteilen und/oder Rechten an Grundstücken resultieren, teilweise oder ganz aufgerechnet werden können.

Gesondert beachtlich erscheint in diesem Zusammenhang weiterhin, daß die Intention von Bundesregierung und Bundesgesetzgeber aus den interministeriellen Vorarbeiten und parlamentarischen Beratungen zur Konzeption eines Flurbereinigungsgesetzes aus den 50er Jahren erhalten bleibt, nach der unter anderem die Vorschriften der §§ 53 und 136 der Reichsumlegungsordnung (RUO) gegen die Vorschriften der Eigentumsgewährleistung nach Art. 14 GG verstießen und deshalb getilgt werden mußten. Nach § 53 RUO konnte bei den ländlichen Bodenordnungsmaßnahmen für geringfügigen Grundbesitz und für gewisse landwirtschaftliche Kleinbetriebe ohne Zustimmung der Grundeigentümer vom Amts wegen Abfindung in Geld statt in Land gegeben werden. Nach § 136 RUO war eine zwangsweise Landabgabe zur Deckung von Ausführungskosten des Verfahrens im Wege der teilweisen oder vollständigen Aufrechnung möglich. Beim Teilungsmodell anläßlich der Zusammenführung von Boden- und Gebäudeeigentum nach § 64 LwAnpG wird aber entsprechenden Empfehlungen des Bundesministeriums gerade zu dieser Vorgehensweise geraten und in entsprechender Konsequenz nämlich eine Teilaufrechnung von Landabfindungsansprüchen des bisherigen Grundeigentümers mit andersartigen Abfindungsansprüchen aus den Nutzungsberechtigungen des Gebäudeeigentümers, zugleich noch verdeckt in dem Wertermittlungsverfahren, von Amts wegen vorgenommen. Die zwischenzeitlich durch die Empfehlungen entstandenen Irritationen hinsichtlich des maßgeblichen Wertermittlungsstichtages der jeweiligen Abfindungsgestaltungen ergibt sich m. E. nur aus einer diesbezüglich unglücklich gestalteten Richtlinie. Aus den Gesetzesvorschriften ergibt sich zweifelsfrei nach § 63 Abs. 2 LwAnpG i. V. m. § 44 Abs. 1 FlurbG als maßgebend der Zeitpunkt, in dem der neue (im Bodenordnungsplan ausgewiesene) Rechtszustand an die Stelle des bisherigen tritt (§ 61 Satz 2 LwAnpG). In den Fällen der vorläufigen Besitzeinweisung ist der Zeitpunkt maßgebend, in dem diese wirksam wird. In Nr. 6.6.1 der Empfehlungen heißt es dazu, Wertermittlungsstichtag (§ 3 WertV) ist der Zeitpunkt, zu dem die Anordnung des Bodenordnungsverfahrens unanfechtbar wird, und in Nr. 6.7, bei der Bemessung der Abfindung werden die nach Nr. 6.6 ermittelten Werte zugrunde gelegt. Maßgebend ist nach § 63 Abs. 2 LwAnpG i. V. m. § 44 Abs. 1 Satz 3 FlurbG der Zeitpunkt, in dem der neue Rechtszustand an die Stelle des bisherigen tritt (§ 61 Abs. 2 LwAnpG). Die Flurbereinigungsbehörde prüft, ob sich seit dem Wertermittlungsstichtag nach Nr. 6.6.1 der Empfehlungen Wertänderungen ergeben haben und berücksichtigt diese entsprechend (vgl. OVG Magdeburg, Beschluß vom 12.9.1996 – 8 S 4/96-).

Daraus folgt weiterhin für eine gesetzeskonforme Lösung der Aufgabe der Zusammenführung von Boden- und Gebäudeeigentum nach § 64 LwAnpG, daß der bisherige alte Grundeigentümer für sein Bodeneigentum ungeschmälert d.h. im allumfassenden Sinne der §§ 44 und in Land abzufinden ist (§§ 58 und 63 Abs. 2 LwAnpG). Da diese Landabfindung entsprechend der gesetzlichen Aufgabenstellung zugleich frei von den Nutzungsberechtigungen des Gebäudeeigentümers ausgewiesen wird, ist der diesbezügliche Gegenwert vom Grundeigentümer in Geld auszugleichen (§ 63 LwAnpG i. V. m. §§ 44 und 68 FlurbG). Der Gebäudeeigentümer erhält entsprechend der Aufgabenstellung uneingeschränktes Grundeigentum "unter seinem Gebäude" ausgewiesen (§ 63 LwAnpG i. V. m. § 54 FlurbG) und hat für diese Landzuteilung ebenfalls eine angemessene Geldleistung zu erbringen. Beide Geldbeträge werden zur Beschaffung geeigneten Ersatzlandes für den alten Grundeigentümer eingesetzt (§ 58 LwAnpG oder gegebenenfalls § 63 LwAnpG i. V. m. § 52 FlurbG).

Dieses gesetzeskonforme Vorgehen führt letztendlich dazu, daß der alte Grundeigentümer seine Eigentumssubstanz an Grund und Boden voll wahren kann, gleichwohl auch der alte Gebäudeeigentümer die erforderliche Eigentumssubstanz an Grund und Boden für sein Gebäude sozial verträglich erwerben kann. Eine teilweise oder gar vollständige Aufrechnung von Landabfindungsansprüchen und Abfindungsansprüchen aus Nutzungsberechtigungen des Gebäudeeigentümers, zwangsweise von Amts wegen, wie sie beim Teilungsmodell empfohlen wurde, erscheint damit vollständig verzichtbar. Änderungen der derzeitigen Gesetzeslage für Bodenordnungsmaßnahmen zur diesbezüglichen Konfliktbewältigung sind insoweit nicht erforderlich. V. Schlußbemerkung Auf das Verhältnis der gesetzlichen Bodenordnungsmöglichkeiten nach dem LwAnpG und in Verbindung damit nach dem FlurbG zum SachenRBerG (Art. 1 SachenRÄndG) mit seinen Konfliktlösungsmöglichkeiten von getrenntem Boden- und Gebäudeeigentum wurde vorstehend nicht eingegangen. Nur "im Lichte" des SachenRBerG in Bodenordnungsverfahren nach dem LwAnpG und/oder dem FlurbG Grundeigentümern von Amts wegen zwangsweise Eigentum an Grund und Boden, wenn auch gegen Geldentschädigung, zu entziehen, erscheint jedoch mit der Eigentumsgewährleistung nach Art. 14 GG unvereinbar. Sollte eine diesbezügliche Harmonisierung von LwAnpG und SachenRBerG wünschenswert erscheinen, sollte man dies dem zuständigen Gesetzgeber antragen.